ラクジュは湘南・横浜のパッシブな注文住宅、中古住宅リノベーション

ゼロエネルギー住宅を作ろう！！

そもそもゼロエネルギー住宅って何でしょうか？

それは家で使うエネルギーより家が作るエネルギー（太陽光発電など）の方が
多くなるような家の事です。

国が今後の家づくりにゼロエネルギー住宅を強くすすめています。

その為、今年も中小工務店が取り入れやすいように補助金を活用できる制度があります。
１６５万円を１棟あたりに補助する制度です。

昨年、ラクジュでもこの補助金を使ったゼロエネルギー住宅が完成しました。

　自然素材たくさんのゼロエネルギー住宅

補助金を使うのに１年間の実際のエネルギー収支の報告が必要です。

そして、実際に１年住んで使ったエネルギーが電気ガスで３２ＧＪ
作った発電量が４８．５ＧＪでした。
実際には、作った太陽光発電の一部をエネルギーに使っているのでそのまま引き算にはなりませんが
総電力量＋都市ガス使用量より太陽光発電で発電したエネルギーの方が多かったです。

まさに、ゼロエネルギー住宅と言っても良いともいます。
ただし、住まう方の省エネルギーの努力が大きい要素であると思いますが。

そしてこれは、エネルギー使用量での計算で金額の収支ではかなりプラスになっています。

それでも単にセロエネルギー住宅がお得という形で屋根全体が太陽光パネル
で埋め尽くされる家づくり欲張りなゼロエネルギー住宅ではなく
家族で楽しみながら無理のない省エネルギーを実践していく場であってほしいものです。

このゼロエネルギー住宅は太陽光パネルで３．７Ｋｗと比較的小さいパネルで実現しています。

今年はゼロエネルギー住宅も積極的に取り組んでいきます。

ご興味がある方は、お申し出ください。（補助を受けられる住宅に限りがあります）

ラクジュ本橋

２０１４年の家づくりの始め方、その６

最終回としてまとめです。

今後の家づくり（住まいづくり）色々なパターンがありますね。
１．新しく土地を購入して家を建てる
２．現在のお住まいのお土地、家を建て替える
３．新築、中古戸建て住宅を購入する
４．新築、中古マンションを購入する
５．そのまま賃貸に住み続ける判断をする

などなど、ラクジュとしてはその方の最もベストな家づくりをすることがモットーなので
家づくり＝家を建てるという簡単な考えではないのです。

その上で、２０１４年以降、家づくりを考えると１つの大きな柱があります。

それは、その方の人生設計を考えた上の資産価値の残る理想の家です。

重要なのは、家づくりは商品を買うのでも、消費するものでもないことです。

人生で生きて行くうえで必要な衣食住の住＝不動産という資産を考えた家づくりです。

一時期の消費税増税に慌てて、無計画な家づくりをするとこが今後の人生設計に本当に大事か
そのことを考え、快適な住まいを手に入れて頂きたいと思っています。

今後、新しく家を建てる方は、その家は少なくても５０年は存在すること
その時の家も資産価値が有るのか無いのかは大きな違いになります。

中古住宅を買われた時の今後の家の末路を考える必要があります。

ある方は、家を購入せずに、賃貸住宅に住まられる方が合っている方もいます。

私自身は、家づくり勉強会や住まいの相談室などを通して適切にアドバイス出来るといいな～
と思っています。

難しい話になりましたが、２０１４年の家づくり始め方のまとめとしましては

総合判断が出来る、知識と経験のあるアドバイザーに＝ラクジュに相談することが大事です。
（すごい営業文句ですが、相談者側の視点にてアドバイスできる数少ない事務所です）

住まいの相談室のご希望の方はこちらまで
http://www.lakuju.jp/soudankai.html

ラクジュ　本橋

２０１４年家づくりの始め方、その５

太陽の恵みを使った家づくり

先日、横浜市企業経営支援財団が行っている「スマートハウス研究会」に参加してきました。

この研究会では、最新のスマートハウスに必要な技術など最先端で研究開発を行っている方の話が聞けます。

今回のセミナーのポイントは、太陽エネルギー利用でした。
まだまだ研究段階のものですが、すごい実現するとすごいな～と感心しました。

今後の家づくりには、太陽エネルギー利用は必須になってくると思います。

通常、太陽エネルギー利用と聞いて思いつくのが、太陽光発電パネルにて電気を作ることと思われがちですが
膨大な太陽エネルギー効率よく使うという観点からすると、実は効率が悪いのです。

ひとえに、太陽エネルギーと言っても、太陽光、太陽熱の利用の仕方によって変わります。

ラクジュでは、太陽の恵みいっぱいな住まいを設計する観点からは
太陽光発電パネルは、その１つにしかすぎません。

では、家づくりで太陽エネルギーを有効に使う方法ですが
１．窓を効果的に配置した太陽光、太陽熱の取り入れ

温かい太陽熱は、冬場の室内に入れることで温まりますよね（これは当たり前のようにしています）
なので、通常プランニングでは、南側の窓を大きくしますね。
でも、この大きな採光が夏場も入ってしまうと地獄ですね。

そこで、夏は日差しを入れず、冬場に日差しを入れる設計手法が多く取られています。
その一つは、庇を深くとる方法ですね（これも昔から家づくりに取り入れられています）
この様な、受動的な太陽光、太陽熱の利用をパッシブと言います。

パッシブソーラー利用は、太陽光、太陽熱を間取りの工夫によって上手に利用すこととが重要
この部分は、設計者の理解と経験などが発揮されるので、ラクジュとしては得意分野です。

太陽の恵みいっぱいの住まいを考えると、このパッシブソーラー技術を
アクティブソーラー（太陽光や太陽熱を機械的に取り入れる）である太陽光発電パネルや太陽熱温水器などと
両方を取り入れることが今後のえ家づくりのは大事なことと思います。

そこで、太陽光＋太陽熱を最大限取り入れる方法は、太陽光パネルで温まった熱を室内に導入する
そんな仕組みが出来上がりつつあります。

びおソーラーという太陽熱利用を使ったシステムがあります。

　びおソーラーシステム概念図

簡単に説明しますと太陽熱で温まった屋根の空気を室内に取り入れる（冬の日中）
その熱を床下に蓄熱して室内の温度を安定化させるというシステムです。

夏はどうかと言いますと、夜間冷放射を利用して冷たい空気を室内に入れる（夏の夜間）
というシステムです。

今後、この「びおソーラー」について詳しく説明していきます。

ただし、これはシステムですので、その家に合った家づくりを考えた上での選択になります。
まずは、自然光、自然採熱のパッシブデザインを優先して、建物の断熱性能をしっかり作ることが基本です。

今後、太陽エネルギー利用だけでなくパッシブデザインについて詳しく説明していきます。

ラクジュ本橋

２０１４年家づくりの始め方、その４

消費税増税と共に相続税も実質増税！

相続に関して、税金を払うほどお金持ちではないから興味がないという方も

平成２７年１月１日より改正される

基礎控除額が５０００万円から３０００万円に
法定相続人比例控除が１０００万円から６００万円に

例えば、子供２人で相続すると５０００＋２０００＝７０００万円だったのが
３０００＋１２００＝４２００万円となります。

相続財産がこの額を超えると、相続税を納める必要にあります。

例えば土地資産５０００万円＋金融資産１０００万円＝６０００万円の相続の場合
改正後では、概算で６０００－４２００＝１８００万円に税率１５％＝２７０万円税金を納めないといけません！！

貯蓄などがある場合は、現金でその金額を納付すれば事は済みますが
もし土地など不動産資産のみで現金がない場合は、不動産売却をしないといけません。

そこで問題になるのが、土地など不動産評価と実勢価格のかい離がある土地等です。
実際に相続は１０か月以内に納付しないといけない為、すぐに売れる物件でないと難しいのです。

土地の評価のかい離など今後、相続対策を考える必要があります。

もうひとつ、現在ハウスメーカーなどが盛んに宣伝している二世帯住宅は相続対策の１つです。

それは、小規模宅地等の特例を使って控除額を土地等の不動産評価額を８割減らす方法です。
この条件に適用するには

1. 配偶者であること
2. 被相続人と同居していること（ここに二世帯住宅が適用）
3. マイホームを３年以内に所有していない親族（ここに注目）

２．の要件で今回の改正で緩和されたのですが、同居の要件で通常、二世帯住宅の場合
内部で二世帯がつながっていないとダメだったのが、同じ棟なら内部でつながっていなくても良いとなりました。

なので、ハウスメーカーはこぞって二世帯住宅を建てましょうと宣伝している訳です。

私は、家づくりの勉強会でよく言っていることは、二世帯住宅がすべての相続対策ではなく
総合的に判断してくださいと。
住宅営業マンのセールストークが「将来は賃貸に貸すことも可能ですから安心です！！」
この言葉に単純に惑わされず、その土地が賃貸住宅に適しているのかも考慮に入れてください。

また、同じことで評価額を下げる方法として賃貸住宅を建てることが対策にあります。
多額の費用で賃貸住宅を建てるリスクと相続時に現金を用意することのどちらが有利か
十分に考慮してください。現在、神奈川県では１０％程度世帯に対する戸数が上回っています。
賃貸を作って人が入らないことのリスクも考えてください。

ここでの営業マンのセールストークは「うちは何十年も一括借上げなので安心です」
この借上げ制度は、サブリースと呼ばれる家賃保証１０年など契約してその期間は家賃が保障される貸方です。
でも、その賃貸自体が人が入らなければその借上げ額も下がっていくことでしょう・・・

相続財産に関して、詳しいご相談は、トータルでアドバイスできるところで相談するのが良いです。

ラクジュでは、税理士、ファイナンシャルプランナー連携してトータルなアドバイスが出来ます。

ラクジュ本橋

２０１４年家づくりの始め方、その３

本格的に動き出したリノベーション

リノベーションという言葉を聞いたことはあるでしょうか？

リフォームは一般的に家を営繕する（修理する）ことを言います。

リノベーションとは、家の性能を高める工事を含むリフォーム工事というのが良いでしょうか。
明確な違いはありませんが、耐震性能や断熱性のを高める工事など比較的大きなリフォームを言います。

現在の常識では、リフォームを行っても家の価格は上がりませんよね。
新築後２０～２５年で木造住宅の不動産価値は無くなってしまします。

いくらリフォームにお金を掛けても、家の価値が上がらないのが現実です。（これがおかしい）

なので、家の寿命が短くなっている最大の要因です。（こんなことは日本だけです）

欧米では、家は資産です。資産価値を維持するために一所懸命に手入れをするのは当然ですね。
手入れをした分だけ、家の価値が上がるからです。（築年数に関係なく綺麗な家ほど高く売れる）

アメリカの建築に掛ける投資額と所有する建築の資産額はほぼ同額です。
一方、日本の建築に対する投資額に対する資産額（家の価値）は半分以下です。
５００兆円ほど大切なお金を失っているという事です。（ビックリですよね）

２０１４年家づくりでは、家の価値が見直される年になると思います。
すぐに価値の見直しが進むわけではなく、徐々に変わっていくのでしょうが。

長期優良住宅という認定住宅をご存知でしょうか？
耐震性、断熱性、維持管理など長持ちする安心する家をという国の認定基準です。

今まで、新築住宅にしか認定基準が無かった長期優良住宅認定制度が２０１４年に中古住宅でも始まります。

この様な認定制度をうまく利用した中古住宅を買いリノベーションする家づくりも２０１４年のキーワードです。

ちなみに、閣議決定の段階ですが、長期優良リフォームをすると最大２００万円の補助金が使えそうです。

ラクジュの中古リノベーションは、その基準に自然素材を使った快適な住まいを提案していきます。

ラクジュ本橋

２０１４年家づくりの始め方、その２

省エネ基準について

昨年１０月から省エネ基準が１４年ぶりに改正されました。

新築住宅や注文住宅をつくる時に省エネ基準も知識にあると暖かな家づくりなど快適な住まいが手に入ります。

そもそも、省エネ基準って・・・
ちょっと理解しにくのですが、エネルギーの使用の合理化に関する建築主等及び特定建築物の所有者の判断の基準という法律がありまして、大規模な建物や戸建でも一定数を超える販売する企業に省エネルギーを高めた建物を造りなさいという努力目標みたいな法律です。
ただ、これは今後の義務化へ進んでいく法律なので基本的には２０２０年には家づくりをするのに省エネルギー化をした家を造らないといけない状況になります。その前段階という事です。

といっても意味が分からないと思いますので、要するに断熱性の高い家を造りましょうという事です。

では、どれぐらいにすればといいますと
横浜地域ですと、断熱性能が０．８７W／（㎡・K）熱貫流率・・・難しいといいますか意味不明ですね

簡単に説明すると１時間当たりに外の温度と室内の温度が１度の時に１㎡の壁がどれくらい熱を奪われるか！！
外の気温が１４度、室内の気温が１５度の時に０．８７W熱が逃げるという数値（なんだかわからないですね）

ということで、この熱貫流率が低いほど小さなエネルギーで暖かな家が実現できるということです。

この数値を元に、家全体の暖房エネルギーや照明、給湯のエネルギーなどを総合して省エネルギーの住宅にしたいといけないというのが、今後の日本の建築には義務化されていく方向だという事です。

では、これを全部覚える必要があるのかといいますと、こういう部分をプロである建築屋さんにお願いして任せましょう！

なので、どうするかと言いますと今後の家は省エネルギー対策をしないと家の価値も低くなると思われます。
２０１４年はその方向性がより定まってくるという事です。

こういう難しい計算などは知る必要がないのですが、この様な法律などが今後義務化されることは間違いありません。

なので、その性能を確保できていることとその知識がある建築屋さんに依頼しないといけないという事です。

その判断は、「長期優良住宅」「低炭素住宅」という認定制度がありこれを使うのが最も安全と思われます。

家づくりをする時に、長期優良住宅認定を取りたい！！低炭素住宅認定を取りたい！！と一言で先ほどの難しい断熱基準をクリアーする家になります。

少なくても２０１４年の家づくりのキーワードは「長期優良住宅」「低炭素住宅」を覚えておくと良いと思います。

今後、長期優良住宅も低炭素住宅も説明させて頂きます。

ラクジュ　本橋

２０１４年の家づくりの始め方　その１

家づくりを始める前に知っておきたい得する知識

これから住宅を取得する人に、正しい知識と情報を提供して
失敗しない為の知識を習得して頂ければと思っています。

２０１４年住宅業界のトピックス

・消費税増税

これは、皆様ご存知と思います。
詳しくは消費税５％から８％へ増税します。
２０１４年３月末まで５％
２０１４年４月１日より８％になります。

ただし、新築住宅を建てる場合は、建物引き渡し時に４月１日以降であれば
増税後の８％ととなる。（２０１３年９月末以前に契約もしくは約束をしている場合を除く）
ということは、新築では実質８％の税率にて進めることになります。

ここで注意が必要なのが、９月末以前に契約をしている方でも追加工事は４月以降、８％なるという事

では、リフォームはと言いますとこれも工事完了日が基準となります。

新築を建てる場合は、増税対策がありますので、あまりガッカリすることはありません。

住宅給付金制度と住宅ローン減税の拡充
年収に応じて１０～３０万円の給付金と最大４００万円のローン減税（一般住宅）

２０１５年10月より税率が変わる可能性もあり、住宅購入の判断は難しいところですが
基本的に急ぐ必要はないと思われますが、アベノミクスでデフレ脱却など経済状況によっては
建設費用もアップのダブルパンチになる可能性があります。

ただし、業界的にはこの３月完成を目指した駆け込み需要で業種によっては
人手が足りない状況で不良施工などに十分注が必要と思います。

何はともあれ、住まいは長期に所有する大切な資産です。
資産価値を落とさない住宅仕様など十分な知識を持って欲しいです。

損をしない家づくりなど今後詳しく解説しています。

ラクジュ本橋