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究極の住まい講座

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究極の住まい講座ーその2

究極の住まい講座ーその2

地域新聞のタウンニュースにて連載している「究極の住まい講座」というコラムを定期掲載します。

第2回(日本の住まいの問題点)

一級建築士、不動産コンサルティングマスター、住宅ローンアドバイザー、相続士の本橋です。

日本の住まいの現在の問題点から話していきましょう。現在の日本の住宅事情は、家余り時代へ突入しつつあります。
なのに!町を見渡せば、なぜだか新築のアパートが沢山建設されています。これは、なぜか?そう!相続対策でアパートを建てさせる業者が多いからです。ここで重要なワードは、「サブリース」という専門用語です。このサブリースによる賃貸住宅でトラブルになる方が出て社会問題になりつつあります。
では、これから住まいを手に入れる方は、どんな状況になるでしょうか?例えば、新しい住宅を買うとしましょう。新築の建売を35年のローンで買うとしましょう。この建物を20年後に売却をする場合に家が余っている世の中であれば、土地の値段も下がり、建物は20〜25年で価値が0円になる状況だとすると、ローンの残債より売却値が下がって売ることが出来なくなってしまいます。
でも、そんなの関係ないよ、だって一生そこに住めばいいのだからって!確かに、そこで35歳の時買った家に85歳まで住み続ければ良いですね?では、その後その家はどうなりますか?50年家持ちますか?住まいの長期的な計画が重要ですが、それを適切にアドバイスする職種がないのが現在の大きな問題ではと思っています。

皆様も究極の住まいについて、私と一緒に考えましょう。

解説(タウンニュース紙では、文字数が文字数が限られている為に説明しきれない部分を解説してきます。

日本の住まいの問題点という大きな視点での題材でした。

住まいは、人が社会生活をする中では必ず必要ですよね。特に資本主義の自由国家の元に暮らす我々は、定住が基本的な暮らし方になりますよね。
家なんか要らない!ってホームレスになれば、それも一つの選択肢ですが、ホームレスと言っても寝床は必要ですね。

では、日本の住まいの何が問題かですが、ニュースなのにも良く取り上げられる家余り現象(空室率が増える)問題がありますね。
日本の人口は現在がピークで今後減少をしていくと言われています。そして、現在存在する住宅と世帯数は統計上では住宅戸数が上回っていると言うことです。

また、都市集中型の人口移動がされているので過疎部では集落ごと消滅する現象が生まれてきました。
この状況で、街を見渡すとなぜか賃貸住宅の建設が目立ちます。なぜでしょう?
そこには、住宅供給のマーケティングなど考えずに、ただ相続対策など節税対策から賃貸住宅が生まれていくのです。

そして、サブリース(転貸借)という、あたかも賃貸大家さんのリスクが無くなる様な仕組があります。
サブリースとは、賃貸住宅の持ち主から借家を1棟一括で借り上げ、それを一般のかたに貸すことで、持ち主は家賃が保証され(空室リスクがない)安心して借金を返せるという仕組です。
仕組を良く理解すれば、利点もあるが欠点もありリスクもあるのが分かるのですが宣伝の仕方が良くなかったですね。

さて、一方で住宅の価値というものを考えると、住まいに住むと言うこと、そして、住宅を売却するときのことにより価値判断をしても良いのではと思います。
商業ビルや賃貸住宅などでは、収益還元法などによりその建物価値を評価する事が出来ます。
例えば、簡単に計算すると年間720万円家賃収入がある賃貸住宅で年間経費が150万円掛かるとして考えると、10年では5700万円の収入が入りますね。
そして10年後に5000万円で売却できるとすると1億7000万円の10年後の価値があるの現在の価値に割り戻すという感じでしょうか。
これを一戸建て住宅でも適応出来る良いと思っています。
そこには、住宅の建物価値がとても重要になるのではと思っています。そうしないと新築時の建設費がとても安くなり粗悪な家となるからです。

なんだか、難しい話になってしまったので、簡単にまとめますと
日本の住まいの問題では、資産価値の維持が最重要でそこには、住み手、供給者、行政、政治などが密接に関わらないといけないと思います。
特に建物を所有する方、住み手の意識改革が私には重要と思っています。

ラクジュ 本橋

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