住宅にも不動産出口戦略-その２【土地の価格】

自宅の出口戦略【土地の価値、将来予想】

今後の土地価格の変動予想

資産を投資すると言うことは、その資産が今後どの様な値動きをするかは気になるところです。
土地や建物を購入する場合も、当然同じ事です。

では、この横浜での値動きを確認してみましょう。
このサイトは、とても参考になります。
【土地相場サイト】https://tochidai.info

神奈川県は、地価平均で全国３位、神奈川県内では横浜は１位、横浜市内では西区が圧倒的に高いです。
まあ、これは当然の結果で、大都市圏で商業地がある方が当然高くなるのは誰でも分かりますね。
そして、現在は横浜市全体では土地価格は前年比上昇基調です！！
ホントですか？？

これからが重要です！（これも一般的に周知されていますが）
交通利便性で土地の価値が上昇しているか下落しているかという、すごく分かりやすい状況があります。

ちなみにラクジュがある横浜市港南区芹が谷を調べるとこんな感じです。
ラクジュの事務所がある土地は、最寄り駅へは徒歩では行けずバスを使う立地です。

何と２０００年から現在までに３５％も土地価格が下落している・・・・
年平均で約２％資産価値が減少していると言う実態があります。

こうなりますと、３５年ローンで２５年後に土地建物を売却した場合
今後も年２％土地が下落すると約５０％程、土地価格が下がる予想になります。
建物はほぼ査定額０＋土地５０％ダウン（建物1500万円+土地2000万円）として
２５年後の査定額が１０００万円、３５００万円借入ですと残金約１２００万円・・・・
住み替えることは不可能に近くなりますね。
これなら、賃貸住宅で暮らした方が良いと思ってしまします。

ここで話が終わってしまっては悲しいのですが、現在の郊外の住宅地では同じ様な状況になっています。
でも、この予想も郊外を一括りにするのは、あまりにも荒っぽい考えで、同条件の郊外でも位置する町や街区などでも大きく価値観が変わる時代になると私は思います。

これからが重要です！
交通利便性で土地の価値が上昇しているか下落しているかという、すごく分かりやすい状況があります。
簡単に言いますと都心回帰で、駅の利便や人気度、駅徒歩何分というところから単純に不動産価値が決まり、また価値のアップダウンが決まっているのが現在の状況です。単純に言いますと、横浜駅徒歩５分の土地は当然高いですよね。
私はこれを「駅近絶対主義」と命名しています。
まあ、これは損をしないというところでは、リスクは少ないので否定はしませんし、それならばマンションが圧倒的に有利ですので、駅近マンションがリスクのない物件になりますね・・・・
ホントですか？

ラクジュ的な不動産価値の今後を考えると少し考えが変わるかも知れません。

ラクジュ的な土地の将来の予想？

駅近絶対主義は、そのまま維持されますが住環境という観点からは、やはり閑静な住宅地への需要は維持されると思います。人口減少など叫ばれていますが、日本人の人口が減ればたぶん海外の人口が増えると思います。
さらに、職場への働き方が今後大きく変わっていく可能性があります。テレワークや在宅勤務という形が増えると思われます。また、交通インフラの革新である自動運転技術が一般化されると更に状況が変わります。

通勤を気にしない場合、あなたはどんなところに住みたいですか？

住環境が悪くても便利な所に住みたい
住環境と利便性のバランスの取れた安全性が高い場所に住みたい
広々とした土地と綺麗な空気の田舎に住みたい

こんな質問をすると（ちょっとイジワルですが）、おおよその方は２番を選ぶのではと思います。
１番を選ぶ方は、駅近マンションをお薦めします。
３番を選ぶ方は、完全オフグリットに耐える知識と生命力が必要ですね。

２番は、正に現在大きく値を下げている郊外住宅地にあたるのではと思っています。
価格がこの２０年で大きく値を下げている郊外住宅地ですが、場所や街並み、安全性などにより大きく差が出る土地となります。

では、郊外の土地で何が資産価値に影響を与えるのか？

この後の土地個別の資産価値に影響を与える要素としては

街並みの状況←郊外住宅地の特徴は、街並みの整い方、土地区画や道路などが整っている（開発土地）
主要道路との関わり合い←高速道路や幹線道路との接続、土地に対する接道と道路幅員など
造成履歴による危険性のない土地←開発土地には盛土などを急斜面に大規模に造成している場合は危険
その他災害、地震などの危険性が少ないこと

こんなところを注意深く地図など情報を確認すると、なんと横浜には良い土地が多くあることに気がつきます。
土地の資産価値を将来を考えて購入する為には、沢山の知識と情報が必要です。
そして、今後の不動産資産には、健全な住環境で安全、安心、利便性をバランス良い土地が大事な要素になると思います。
そして、今度土地よりも大事なのが建物の資産価値の考え方だと私は思います。

次回は、建物の資産価値の将来予想をお話しします。